LA CONCESSIONE EDILIZIA DELLE CASE PREFABBRICATE

L’OTTENIMENTO DEI PERMESSI EDILIZI PER LE CASE PREFABBRICATE SEGUE LA MEDESIMA TRAFILA DI QUALSIASI ALTRO PROGETTO EDILIZIO.
LE CASE IN LEGNO SONO UNA SEMPLICE ALTERNATIVA COSTRUTTIVA AI SISTEMI TRADIZIONALI BASATI SU CEMENTO, ACCIAIO E LATERIZIO, E NON PREVEDONO STRADE PREFERENZIALI O SCORCIATOIE.

Mi sembra di aver capito che per costruire una casa in legno devo seguire una prassi particolare.
Mi hanno detto che non serve un vero e proprio permesso di costruzione.
Serve la concessione edilizia o basta un’autorizzazione?
Non è che il comune possa bocciare il progetto?
Non dovrebbe essere necessario rivolgersi ad un tecnico, ma fanno tutto le ditte. So che è più difficile avere un permesso per le case prefabbricate.

E’ più facile, è più difficile, non serve un permesso, serve un’autorizzazione “speciale”.
Molto semplicemente, le case prefabbricate sono una semplice alternativa costruttiva ai sistemi dell’edilizia tradizionale. Il progetto di una casa in legno segue il medesimo iter burocratico di qualsiasi altra costruzione.
Serve un tecnico abilitato (architetto, geometra, ingegnere) per la presentazione e per ricoprire il ruolo di direttore dei lavori. Dobbiamo incaricare tutta una serie di figure per le strutture, per l’indagine geologica, per il progetto degli impianti e la sicurezza sul cantiere.
Limitandoci al tema dell’articolo, il permesso di costruire verrà concesso dall’amministrazione comunale che richiederà una serie di documenti.
Ogni comune ha la sua prassi e sarà cura del progettista preparare la documentazione tecnica necessaria. Il progetto potrà essere esaminato da una Commissione Edilizia, ma vi sono Comuni che si limitano ad un’istruttoria interna. A volte può bastare una semplice D.I.A. (denuncia di inizio attività), altre ancora possono essere presenti dei vincoli che richiedono il parere preventivo (ad esempio paesaggistico) della Soprintendenza ai Beni Ambientali.
In ogni caso le case prefabbricate non si differenziano dai sistemi tradizionali e non comportano sconti o documentazione aggiuntiva.
In taluni casi il basso consumo energetico (documentato dall’attestato di certificazione o da una relazione di calcolo) possono comportare uno sconto sugli oneri o un bonus volumetrico.
Le case prefabbricate (a telaio o massicce) con cappotto esterno intonacato appaiono identiche a quelle in laterizio e non presentano particolari problemi nell’ottenimento dei permessi. Un discorso a parte va fatto solo per gli edifici in legno “a vista”, non sempre accettati sul territorio italiano, soprattutto nei contesti urbani con caratteristiche omogenee.
Taluni comuni impongono al cittadino di adottare soluzioni costruttive tipiche della zona e previste dal regolamento edilizio (pluviali in rame, coppi in laterizio, balconi di foggia tipica, utilizzo di rivestimenti in pietra, forma delle aperture, gronde rivestite, montaggio di scuri in legno….). Anche in questo caso le case prefabbricate sono costruzioni versatili che rispondono positivamente alle prescrizioni, senza compromessi o penalizzazioni.

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CASE PREFABBRICATE E REGOLAMENTI EDILIZI

L’OFFERTA DI CASE PREFABBICATE A CATALOGO DA PARTE DELLE DITTE DEL SETTORE E’ AMPIA ED INTERESSANTE. ALCUNI MODELLI SONO DAVVERO ACCATTIVANTI, PERFETTAMENTE CONCEPITI, CON UN INTELLIGENTE DISTRIBUZIONE DELLO SPAZIO INTERNO E UNA ACCORTA DISPOSIZIONE DELLE APERTURE IN FACCIATA.

Le case prefabbricate, escluse le strutture blockhaus (a vista), sono indistinguibili dalle costruzioni tradizionali. Il loro inserimento nel contesto urbano, in particolare nel loro ambiente naturale che è il tipico tessuto residenziale delle villette ad uno o due piani, appare semplice e quasi sempre possibile.

La scelta di uno specifico modello a catalogo, soprattutto se concepito per realtà urbanistiche lontane come i paesi del nord Europa può portare però ad inattesi dinieghi da parte degli uffici tecnici comunali.

Partiamo dal tetto. L’inclinazione delle falde della copertura in Germania o Austria è spesso accentuata per permettere lo scivolamento della neve. Quasi sempre il sottotetto è abitabile con grosse differenze tra le altezze interne dal punto più basso al colmo. Sul tetto delle case prefabbricate vengono montate tegole piane in cemento al posto del tradizionale coppo curvo in laterizio.

L’avvolgibile è preferito per la sua comodità alla persiana, quest’ultima molto diffusa in gran parte del nostro paese, evitando di dover agire sull’oscuramento aprendo le finestre (coerentemente con la vocazione anti-disperdente delle case prefabbricate). Le tapparelle sono però spesso rifiutate dai comuni.

I pratici e funzionali pluviali in pvc sono mal visti dalle amministrazioni comunali che impongono l’adozione lattonerie in rame per la maggior parte degli edifici residenziali.

Le cornici in marmo e pietra attorno a finestre e porte finestre non sono facilmente installabili sulle case prefabbricate (anche per evitare ponti termici) a causa del peso e della difficoltà di inserimento in fase di realizzazione.

I comuni non accettano volentieri la semplice simulazione tali contorni con un rilievo del cappotto o del semplice polistirolo finito a cementite e tinteggiato. Anche l’utilizzo di elementi ricostruiti che riproducono la pietra non è sempre considerato sufficiente per rispondere alle prescrizioni comunali o paesaggistiche locali.

Anche i vincoli di tipo urbanistico possono impedire la scelta di un edificio standard. I pochi lotti oramai disponibili sul territorio italiano impongono sovente una sagoma dell’edificio non compatibile con la forma della casa a catalogo scelta o dispongono di una cubatura insufficiente.

E’ peraltro chiaro che i prezzi dei terreni spingono l’acquirente verso i terreni più convenienti, quasi sempre meno appetibili, di piccole dimensioni e con poco volume disponibile.

Si tratta di situazioni piuttosto frequenti, che costringono a dirottare la scelta su una casa prefabbricata a progetto, studiata specificatamente per rispondere ai vincoli imposti.

Difficilmente le amministrazioni comunali saranno infatti (giustamente) disposte a chiudere un occhio o a concederci deroghe rispetto agli strumenti urbanistici.

Per questo motivo, lo ripeto per l’ennesima volta, il ruolo del progettista è fondamentale.

Un bravo tecnico deve saper cogliere l’essenza delle case prefabbricate, affrontare il progetto nel rispetto delle caratteristiche del materiale e della vocazione dell’intervento, privilegiando le scelte razionali e il risparmio energetico.

Una buona casa a progetto dovrà avere la stessa qualità progettuale di un edificio a catalogo, con una migliore qualità urbana, nel rispetto dei vincoli edilizi ed urbanistici.

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CASE PREFABBRICATE IN LEGNO ... SENZA RUOTE

LA GUIDA ALLE CASE IN LEGNO SI OCCUPA DI EDIFICI A STRUTTURA LIGNEA, ECOLOGICI ED ALTAMENTE ISOLATI, PREFABBRICATE ED A BASSO CONSUMO ENERGETICO. ALTRI TEMI SONO MARGINALMENTE TRATTATI, MA NON E’ MIO INTERESSE OCCUPARMI DI ALTRE TIPOLOGIE COSTRUTTIVE COME LE CASETTE IN LEGNO O LE CASE SU RUOTE.

Gentilissimo Architetto, leggendo i suoi articoli appare evidente la sua immotivata ostilità nei confronti delle “case mobili”. Siamo una ditta molto conosciuta che produce e commercializza abitazioni su ruote belle e moderne, adatte a tutte le esigenze abitative. Comprendo che possa essere un tipo di abitazione di nicchia nel nostro paese, ma ritengo che si tratti di un prodotto interessante ed offerto a prezzi competitivi.
Forse il suo blog tratta di altro, ma proprio per questo motivo non ritengo giusto prendere di mira le case mobili, definendole (sue parole testuali) “famigerate”.

Rispetto sinceramente la sua comprensibile contrarietà, ma vorrei innanzitutto iniziare riportando qualche passaggio contenuto nelle mail di qualche lettore del blog.

• Buongiorno Architetto. Ho un piccolo terreno agricolo ed intenderei posare una casa in legno, dato che non è possibile costruire nulla. Secondo lei avrò problemi con l’amministrazione con una casa su ruote?
• Posseggo un lotto non edificabile in Toscana. Sto seriamente pensando ad una casa mobile, su ruote.
• Posso costruire una casa non su fondazioni (pensavo ad una base mobile) per aggirare i vincoli edilizi?
• Grazie per i preziosi consigli. Ho solo una piccola domanda. Se acquisto una casa su ruote, posso metterla in un terreno agricolo in Liguria senza rischiare denunce o commettere abusi?
• Mi hanno proposto di costruire una casa su ruote. Il terreno non è edificabile e quindi non posso richiedere alcun permesso.
  

Come può capire, in queste lettere non si parla mai di risparmio energetico e non si fa alcun cenno alla bioedilizia. Questi sono i temi centrali dei miei articoli e, ritengo e spero, l’interesse principale dei miei lettori. Personalmente sono contrario a condoni, sanatorie, furbate all’italiana, abusi edilizi. Credo lei sappia bene qual è il target a cui vi rivolgete (non giudico e non intendo interessarmi di ciò, ma mi interessa distinguere nettamente i due ambiti). Nel nostro paese la cultura del legno non esiste, se non in specifiche aree geografiche e si sta tentando timidamente di divulgarne la conoscenza per incentivarne la diffusione. Se confondiamo le case su ruote con le case prefabbricate a basso consumo è segno che c’è tanto lavoro da fare. Nel mio piccolo (senza nulla in cambio, gli articoli sono sempre liberamente scaricabili ed a disposizione di chiunque) cerco di dare un servizio aperto ed onesto sulle case prefabbricate.
Quando avrò esaurito gli argomenti sulle case in legno sarò costretto a chiudere il blog o ad occuparmi d’altro (forse delle case mobili, chissà), ma al momento il tema mi appassiona e penso meriti ampia trattazione.
Le case su ruote rispondono all’esigenza di evitare l’ancoraggio al suolo, rappresentando una soluzione ibrida che può essere tollerata qualora i controlli comunali non siano rigidi o presenti. Non ne conosco i costi e le prestazioni energetiche, mentre ribadisco che le case prefabbricate sono edifici a tutti gli effetti e si pongono come un’alternativa concreta alle abitazioni tradizionali in muratura. Necessitano sempre di permessi edilizi e vanno ancorate al suolo su fondazioni (platea o interrato).
Il buon rapporto q/p delle case in legno consente di realizzare in poco tempo a prezzo certo e bloccato edifici a bassissimo consumo in bioedilizia, con un grande comfort abitativo e senza vincoli di progettazione.

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ECO-INCENTIVI 2010 PER LE CASE PREFABBRICATE

IL GOVERNO HA EMANATO RECENTEMENTE UN DECRETO ATTO AD INCENTIVARE IL RICORSO ALLE COSTRUZIONI A RISPARMIO ENERGETICO, UNA LEGGE INTERESSANTE CHE POTREBBE AVVANTAGGIARE, ALMENO IN TEORIA, IL SETTORE DELLE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO.

Gent. Arch. Crivellaro, le scrivo per sapere se è a conoscenza di informazioni relative al recente decreto legge (19 marzo 2010) con cui l'attuale governo si impegna ad incentivare l'acquisto delle cosiddette eco-case.
Per ora c'è molta confusione sulle modalità di applicazione di tale legge. Da qualche parte si legge di "sconti fino a 7000€", da un'altra viene fatto un discorso legato alla certificazione energetica della casa, e altrove scrivono che bisogna fare tutto online e pure affrettarsi.
Le chiedo se può gentilmente fare chiarezza sull'argomento, visto che magari attraverso i suoi contatti ha modo di diradare la nebbia che - ad oggi - circonda questa interessante legge. Mi sarei aspettato una reazione più dinamica da parte dei produttori di eco-case (con annunci di sconti ed ecoincentivi sui vari siti a cui magari vada ad aggiungersi uno sconto ulteriore da parte dei rivenditori stessi, come accadde per l'auto), ma per ora direi che non c'è stata.

Partiamo dai dati concreti.
Il cosiddetto bonus per le ecocase prevede “per abitazioni acquistate che risparmiano il 30% di energia e cioè appartenenti alla classe B, ecoincentivi che contribuiscono con 83 euro a mq fino ad un tetto massimo di 5.000 euro. Per l’acquisto di case che consentono un risparmio energetico del 50% e che quindi appartengono alla classe A, il contributo è di 116 euro al mq fino ad un massimo di 7.000 euro”.
Una prima considerazione va dunque fatta, riferendoci alle case prefabbricate.
Anche ipotizzando di godere del beneficio maggiore, per un’abitazione di 220.000 € (un prezzo che si andrebbe a spendere realisticamente per le case prefabbricate in legno di medie dimensioni), si tratta di uno sconto di poco superiore al 3%. Meglio di nulla, ma senz’altro non può essere definito un contributo significativo. Non a caso le associazioni dei consumatori hanno manifestato il loro dissenso verso il decreto legge, ritenuto poco incentivante verso l’acquirente di abitazioni a basso consumo. Va anche ammesso che la congiuntura economica attuale impone un certo realismo e che da qualche parte questi soldi vanno presi. A tale proposito, è da segnalare che il governo ha stanziato complessivamente 60 milioni di euro, un tetto che potrebbe essere raggiunto in tempi brevi.
Gli incentivi sono entrati in vigore il 15 aprile 2010 e l'accesso sarà consentito, su prenotazione, fino al 31 dicembre 2010 e, comunque, fino a esaurimento delle risorse.
Ma quali sono le procedure previste per l’erogazione del bonus per l’acquirente delle case prefabbricate? In teoria è abbastanza semplice. Per ottenere l’ecoincentivo si deve presentare innanzitutto il documento di certificazione energetica (obbligatorio in molte regioni) che deve inquadrare la classe energetica dell’edificio, A o B appunto.
Va fatta contestualmente richiesta all’ENEA, che deve rilasciare un parere entro 30 giorni dal ricevimento della documentazione da parte del costruttore di case prefabbricate.
Successivamente, è la stessa ditta di case in legno che deve prenotare l’incentivo presso lo specifico servizio che le Poste Italiane hanno predisposto, allegando il certificato energetico e l’approvazione ENEA, pena la decadenza del beneficio.
Il rimborso dovrebbe essere erogato direttamente alla ditta di case prefabbricate in legno tramite bonifico entro 45 giorni, mentre lo sconto verrà fornito direttamente dalla stessa azienda al cliente con l'acquisto dell’abitazione.
Resta purtroppo il ragionevole dubbio che, non essendo quasi mai previsto un rogito notarile, come previsto dal decreto (in quanto chi acquista una casa in legno è quasi sempre proprietario del terreno) la legge non trovi adeguata applicazione allo specifico ambito delle case prefabbricate.

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LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO “ABUSIVE”

POSSONO LE CASE PREFABBRICATE SUPERARE LE LIMITAZIONI IMPARTITE DAI PIANI URBANISTICI A COSTRUIRE SU TERRENI NON EDIFICABILI, ZONE AGRICOLE, AREE VINCOLATE?

Assolutamente NO! E potrei fermarmi qui.
Dato che le aspettative in gioco sono comprensibilmente alte e che questa richiesta mi viene POSTA QUOTIDIANAMENTE (!!!), si deve comprendere che non vi sono differenze dal punto di vista della consistenza edilizia di un fabbricato in legno e uno in laterocemento. Basti pensare che le case prefabbricate in legno, unico oggetto di questo blog, vanno montate su platea o scantinato in cemento armato, sono strutture permanenti ed hanno aspettative di vita pari a quelle tradizionali.
Va da se che l’iter per la progettazione, la presentazione presso i competenti uffici tecnici comunali e la realizzazione stessa delle case prefabbricate, segue sostanzialmente la stessa strada di qualsiasi altra costruzione.
Se un terreno non prevede insediamenti, è evidente che non si potrà costruirvi sopra nessun edificio, a prescindere dai materiali e dalle tecniche realizzative impiegate. A maggior ragione, le case in legno ecologiche a basso consumo, sia che si tratti di una blockhaus o di un edificio con struttura a telaio, non sono in nessun modo costruzioni precarie o provvisorie, smontabili o spostabili.
Se è vero che nei paesi di origine l’iter avviene con modalità burocratiche assai semplificate rispetto all’Italia, la realtà urbanistica del nostro paese prevede procedure complesse, il rispetto delle norme di zona e delle leggi in vigore, una concessione edilizia (che potrà essere una D.I.A. o un Permesso di Costruire), la comunicazione all’Amministrazione dell’Inizio e della Fine dei lavori. La costruzione dovrà seguire le direttive di sicurezza sui cantieri secondo il Testo Unico 81/08, con la redazione dei vari piani generale ed operativi, oltre all’individuazione delle figure tecniche di responsabilità.
Non vi è e non vi può, ovviamente, essere alcuna differenza tra una costruzione tradizionale in mattoni e una casa prefabbricata. Ma se le case in legno fossero mobili o su ruote? Pur entrando questo genere “ibrido” di pseudo-edifici in quella zona franca che piace tanto a noi italiani, la tendenza delle amministrazioni comunali è di considerare le case mobili degli edifici a tutti gli effetti. Il rischio è quindi alto, certamente non proporzionale alla spesa da sostenere per l’acquisto di queste strutture. “Ma la casa non si vedrebbe, perché è lontana dalla strada e nascosta dagli alberi…”. Chiediamoci perché allora non facciamo tutti i passi necessari alla luce del sole se le case su ruote sono strutture non stanziali a norma. Se così fosse non dovremmo avere nulla da temere ed, al massimo, avremmo bisogno di una semplice autorizzazione. La realtà è che il nostro territorio è stato martoriato oltre che dall’abusivismo selvaggio e dai condoni a pioggia, anche da piani regolatori insensati frutto di interessi economico-politici, con minimo interesse alla tutela dell’ambiente e delle fragilità del tessuto urbano. Il cittadino non comprende il perché ciò che gli è vietato sia permesso ad altri, perché l’abuso di uni sia il diritto di altri. Spesso basta spostarsi di pochi chilometri, da un Comune a quello confinante per percepire delle scelte urbanistiche diametralmente opposte e contrastanti. Non è questa la sede per dare giudizi, ma, pur rispettando la comprensibile frustrazione di chi si scontra con un mercato immobiliare in cui la dinamica dei prezzi dei terreni segue logiche speculative, ed il sogno di costruire la propria casa ha le sembianze di un incubo, si deve ribadire che il suolo è di tutti e va preservato per le generazioni future.
L’obiettivo di una casa è di durare nel tempo e di sopravvivere a noi stessi. Un giorno forse la venderemo o sarà lasciata ai nostri figli o nipoti.
Costruire un edificio è un atto di responsabilità condivisa tra il privato cittadino e chi (tecnici e amministrazioni) ha il dovere di far rispettare le leggi che tutelano il territorio. Sotterfugi e furbizie non sono certamente la strada migliore per garantire un corretto impatto ambientale delle nostre scelte.
Per fortuna le case prefabbricate in legno anche in questo senso sono pienamente sostenibili.

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LE CASE PREFABBRICATE IN LEGNO “ABUSIVE”

POSSONO LE CASE PREFABBRICATE SUPERARE LE LIMITAZIONI IMPARTITE DAI PIANI URBANISTICI A COSTRUIRE SU TERRENI NON EDIFICABILI, ZONE AGRICOLE, AREE VINCOLATE?

Assolutamente NO! E potrei fermarmi qui.
Dato che le aspettative in gioco sono comprensibilmente alte e che questa richiesta mi viene POSTA QUOTIDIANAMENTE (!!!), si deve comprendere che non vi sono differenze dal punto di vista della consistenza edilizia di un fabbricato in legno e uno in laterocemento. Basti pensare che le case prefabbricate in legno, unico oggetto di questo blog, vanno montate su platea o scantinato in cemento armato, sono strutture permanenti ed hanno aspettative di vita pari a quelle tradizionali.
Va da se che l’iter per la progettazione, la presentazione presso i competenti uffici tecnici comunali e la realizzazione stessa delle case prefabbricate, segue sostanzialmente la stessa strada di qualsiasi altra costruzione.
Se un terreno non prevede insediamenti, è evidente che non si potrà costruirvi sopra nessun edificio, a prescindere dai materiali e dalle tecniche realizzative impiegate. A maggior ragione, le case in legno ecologiche a basso consumo, sia che si tratti di una blockhaus o di un edificio con struttura a telaio, non sono in nessun modo costruzioni precarie o provvisorie, smontabili o spostabili.
Se è vero che nei paesi di origine l’iter avviene con modalità burocratiche assai semplificate rispetto all’Italia, la realtà urbanistica del nostro paese prevede procedure complesse, il rispetto delle norme di zona e delle leggi in vigore, una concessione edilizia (che potrà essere una D.I.A. o un Permesso di Costruire), la comunicazione all’Amministrazione dell’Inizio e della Fine dei lavori. La costruzione dovrà seguire le direttive di sicurezza sui cantieri secondo il Testo Unico 81/08, con la redazione dei vari piani generale ed operativi, oltre all’individuazione delle figure tecniche di responsabilità.
Non vi è e non vi può, ovviamente, essere alcuna differenza tra una costruzione tradizionale in mattoni e una casa prefabbricata. Ma se le case in legno fossero mobili o su ruote? Pur entrando questo genere “ibrido” di pseudo-edifici in quella zona franca che piace tanto a noi italiani, la tendenza delle amministrazioni comunali è di considerare le case mobili degli edifici a tutti gli effetti. Il rischio è quindi alto, certamente non proporzionale alla spesa da sostenere per l’acquisto di queste strutture. “Ma la casa non si vedrebbe, perché è lontana dalla strada e nascosta dagli alberi…”. Chiediamoci perché allora non facciamo tutti i passi necessari alla luce del sole se le case su ruote sono strutture non stanziali a norma. Se così fosse non dovremmo avere nulla da temere ed, al massimo, avremmo bisogno di una semplice autorizzazione. La realtà è che il nostro territorio è stato martoriato oltre che dall’abusivismo selvaggio e dai condoni a pioggia, anche da piani regolatori insensati frutto di interessi economico-politici, con minimo interesse alla tutela dell’ambiente e delle fragilità del tessuto urbano. Il cittadino non comprende il perché ciò che gli è vietato sia permesso ad altri, perché l’abuso di uni sia il diritto di altri. Spesso basta spostarsi di pochi chilometri, da un Comune a quello confinante per percepire delle scelte urbanistiche diametralmente opposte e contrastanti. Non è questa la sede per dare giudizi, ma, pur rispettando la comprensibile frustrazione di chi si scontra con un mercato immobiliare in cui la dinamica dei prezzi dei terreni segue logiche speculative, ed il sogno di costruire la propria casa ha le sembianze di un incubo, si deve ribadire che il suolo è di tutti e va preservato per le generazioni future.
L’obiettivo di una casa è di durare nel tempo e di sopravvivere a noi stessi. Un giorno forse la venderemo o sarà lasciata ai nostri figli o nipoti.
Costruire un edificio è un atto di responsabilità condivisa tra il privato cittadino e chi (tecnici e amministrazioni) ha il dovere di far rispettare le leggi che tutelano il territorio. Sotterfugi e furbizie non sono certamente la strada migliore per garantire un corretto impatto ambientale delle nostre scelte.
Per fortuna le case prefabbricate in legno anche in questo senso sono pienamente sostenibili.

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